Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda belirtildiği üzere kirayaverenin bir şeyin kullanımını veya kullanımıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, buna karşılık kiracının kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üslendiği sözleşmedir. AVM kirası, niteliği itibariyle Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesinin ikinci ayrımında düzenlenen konut ve çatılı işyeri kirasının tipik bir örneğini oluşturmaktadır. Ancak kiracının, her ay belirli bir bedel ödemeyi üslenmesinin dışında ciro bedelinin belirli bir yüzdesini ödemeyi üslenmesi halinde sözleşme Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen ürün kirasına da yaklaşmaktadır. Böyle bir durumla karşılaşılması halinde ürün kirası ilişkisinin kabul edilmesi gerekir, zira ürün kirasında önemli olan söz konusu kiralananının işletilmesinin devam etmesidir. [1]
I. CEZAİ ŞART
Cezai şart, borçlunun alacaklıya karşı mevcut bir borcu hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi halinde ifa etmeyi taahhüt ettiği ekonomik değeri olan bir edimdir. (TBK. 179)
Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir. Bu, seçimlik cezai şart olarak adlandırılır. Seçimlik cezai şartta ifanın mı yoksa cezai şartın mı talep edileceğine karar verme yetkisi münhasıran alacaklıya aittir.
İfaya eklenen cezai şart, alacaklının hem ifayı hem de kararlaştırılan cezai şartı talep etme hakkına sahip olduğu cezai şarttır. Alacaklının bu hakkı taraf iradelerinden veya kanundan doğar.
TBK.m.179/III hükmüne göre, borçlunun, kararlaştırılan cezayı ifa ederek sözleşmeyi dönme veya fesih suretiyle sona erdirmeye yetkili olduğunu ispat etme hakkı saklıdır. Bu hükümde düzenlenen dönme cezasıdır. Dönme cezası gerçek bir cezai şart değildir; zira alacaklının menfaatine olarak borçluyu ifaya zorlamaktan ziyade, borçlunun yükümlülüğünden kurtulması amacına hizmet eder.
II. KİRA SÖZLEŞMELERİNDE CEZAİ ŞART
Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesinde ceza şartı kararlaştırılamayacağı hususunda yasaklayıcı bir hüküm bulunmamaktadır. Dolayısıyla kira ilişkisinde genel kural; sözleşmede bir güvence veya ifa yönünden bir ceza şartına yer verilebilmesidir.[2] Ceza şartı kiralayan aleyhine olabileceği gibi kiracı aleyhine de olabilir.
A. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kural (TBK-346)
Konut ve çatılı işyeri kirasının genel özelliğinin kiracıyı koruma olması nedeniyle bu tür kira sözleşmelerinde ceza şartı getirilmesi kısmen yasaklanmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kirasıyla ilgili 346’ncı maddesinde, kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği ve özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde cezai şart uygulanamayacağını belirtmiş bu anlaşmanın geçersiz olduğunu vurgulamıştır.
Konut ve işyeri kira sözleşmesinde ceza şartına yer verilmiş olması halinde, kira sözleşmesi geçerliliğini sürdürmekle birlikte, yalnızca ceza koşulu geçersiz kalacaktır. Yani özetle, kiracı aleyhine konulmuş bir ceza şartı geçerli olmayacaktır.
Ancak bu hüküm 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 2. Maddesine göre, içlerinde Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinin de olduğu bir dizi hükmün uygulanması 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelenmiştir. Bu süreçte konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine cezai şartı yasaklayan hüküm uygulanamayacak, dolayısıyla bu alanda kira sözleşmesinin genel hükümlerine dayanılarak kiracı aleyhine cezai şart konulabilecektir.
B. Cezai Şartın Fahiş Olması Sebebiyle Tenkisi
Sözleşme özgürlüğü çerçevesinde cezai şartın miktarı serbestçe kararlaştırılabilir. Ancak bunun bir sınırı vardır: Cezai şartın borçlu üzerinde borçlu üzerinde adalete aykırı sonuç doğurmaması da gerekir.[3] Mevzu bahis sınır TBK.m.182/III hükmünde de açıklanmıştır: Buna göre, hâkim, aşırı gördüğü ceza koşulunu indirmekle yükümlüdür. Bu hüküm emredici bir nitelik taşır ve aksine anlaşma yapılamaz.
Cezai şartın fahiş olup olmadığını hakim MK.m.4 hükmü uyarınca hukuka ve hakkaniyete göre tespit edecektir. Kararlaştırılan cezai şart ile alacaklının korunması gereken menfaatleri arasında aşırı bir oransızlık varsa fahiş bir cezai şartın mevcut olduğu kabul edilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/679 E. sayılı kararında cezai şart miktarının fahiş olup olmamasının belirlenmesinde; tarafların ekonomik durumları, özel olarak borçlunun ödeme gücü, alacaklının, asıl borcun ifa edilmesi halinde elde edeceği yarar ile cezai şartın ödenmesinin sağlayacağı yarar arasındaki makul adil ölçü, sözleşmeye aykırı davranılması yüzünden alacaklının uğradığı zarar, borçlunun borcunu yerine getirmemek suretiyle sağladığı yarar, borçlunun kusur derecesi ve borca aykırı davranışının ağırlığı ölçütleri esas alınacak ve sonuçta hak, adalet ve nesafet kurallarına uygun bir cezai şart miktarına hükmedilecektir.
Ancak 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 18. maddesi gereği tacirler, ticari faaliyetlerinin tümünde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi ve bu nedenle üstleneceği yükümlülüklerin kapsam ve sonuçlarını tartarak işlem yapmak zorunda olduğundan fahiş cezai şartın indirimini talep edemezler.[4]
C. Cezai Şartın, Kiralananın Yeniden Kiraya Verilebilecek Süreyle Sınırlandırılması Gerektiği
Cezai şartın bir başka sınırlaması da yargı kararlarında sıkça bahsi geçen; “kiralananın yeniden kiraya verilebilecek süreyle sınırlandırılması gerektiği”dir. Fahişlik dışında bu sebeple de cezai şart tenkis edilebilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin bir kararında “kiralananın cinsi, özellikleri, konumu itibariyle kiralayanın gereken çabayı göstermesi halinde kiralananı aynı koşullarla yeniden hangi süre içerisinde kiraya verebileceği konusunda uzman bilirkişi raporu” alınması gerektiği vurgulanmıştır. [5]
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bir kararında kiralananın kiracı tarafından kira süresi bitmeden tek taraflı olarak tahliye edildiği bir durumda dahi “davacı kiralayanın, tahliyeden sonraki döneme ilişkin kira bedellerini, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiralanabilmesi için gereken ve miktarı bilirkişi aracılığıyla belirlenecek olan makul süreyle sınırlı olmak kaydıyla talep edebileceği”ni hükme bağlamıştır.[6]
III. Sonuç
- AVM kirası niteliği itibariyle ürün kirası niteliği taşımaktadır.
- Kira sözleşmesinde genel hükümler gereği cezai şart kararlaştırılabilir. AVM kirasının konut ve çatılı işyeri kirası olduğu kabul edilse dahi; erteleyici hükümlerden ötürü 1/7/2020 tarihine kadar bu sözleşmelerde cezai şart kararlaştırılması mümkündür.
- TBK.m.182/III gereğince hâkim aşırı gördüğü ceza şartını indirmekle yükümlüdür. Ancak 6102 sayılı TTK’nın 18. Maddesi gereği tacirlerin basiretli bir adamı gibi hareket etme zorunluluğu olduğundan tacirler fahiş cezai şartın indirimini talep edemez.
- Cezai şart miktarı, kiralananı aynı şartlarla yeniden kiraya verilebilecek süreyle sınırlandırılması gerekir.
[1] Altaş Hüseyin; Hasılat ve Şirket Kirası, Ankara 2009, s. 79.
[2] Aydemir Efrail; Kira Hukuku, 2. Baskı 2013, s. 224
[3] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 1984/13-730 K. 1986/416 sayılı kararı için bkz. Sinerji Mevzuat Hizmetleri
[4] Kocaağa, Köksal; Türk Özel Hukukunda Cezai Şart; Ankara 2003 s.256
[5] Yargıtay 6. HD 2012/18396 E. 2013/10161 K. sayılı kararı için bkz. Sinerji Mevzuat Hizmetleri
[6] Yargıtay HGK 2013/13-99 E. 2003/87 K. sayılı kararı için bkz. Sinerji Mevzuat Hizmetleri